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购房须知

商品房销售包括商品房预售和商品房现售,作为购房者在买房的过程中涉及法律关系众多,为维护自身权益,南京市房地产市场交易中心特别提醒,购房者在购买商品房前,注意以下事项:

一、购房前

1、商品房现售须查看是否取得《商品房现售备案证》或《不动产权证》(《房屋所有权证》)

所谓商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。购房者在购房前,应在销售现场公示栏或者南京网上房地产查看所购房屋是否取得《不动产权证》(《房屋所有权证》)或者《商品房现售备案证》。

2、商品房预售须查看是否取得《商品房预售许可证》

所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。购买预售商品房时,须事先了解并查阅销售现场公示栏或者南京网上房地产查看所购房屋是否取得《商品房预售许可证》,是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。

3、查询权利瑕疵

购房者要有风险防范意识,无论购买现售还是预售的商品房,都应查看是否存在土地抵押、在建工程抵押、现房抵押或司法查封等权利瑕疵。

二、购房时

1、购房中

对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺,购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发企业以书面合同形式予以确定,不写进合同条款中的事项发生纠纷后,很难受到法律保护。

2、认真阅读相关合同条款

在正式缴纳定金或购房款前,应认真阅读销售现场公示的《商品房认购协议》、《商品房预售合同》、《商品房现售合同》相关条款,特别是合同的选择性条款和合同附加条款(补充协议),要仔细阅读,无异议后再签署并支付款项。

3、预售房款存入监管账户

商品房预售资金实行监管制度,无论定金或者是购房款,购房人应将款项转入《商品房预售许可证》上载明的预售款监管账号,防止开发企业挪用资金,造成项目烂尾。

4、注意酒店式公寓的土地使用年限

土地使用年限大致为:住宅70年,酒店式公寓(住宅用地)65年,商业、办公40年。目前在售的商品房项目中,有部分酒店式公寓是在商业办公用地上建造的,不同于住宅用地上的酒店式公寓,购买该类公寓,其土地使用年限为40年,物业管理费、水、电、气等均不享受民用标准,也不能上户籍,在购买前须充分了解房屋性质,保护自身权益。

三、购房后

《商品房预售合同》或《商品房现售合同》签订后,购房人应督促开发企业,按照合同约定的时间,至房产、规划部门办理合同备案、登记,确保物权不受侵害。

购买预售商品房资金监管注意事项

按照我市预售商品房资金监管政策要求,购房人在购买预售商品房时,应将购房款存入监管账户,现就有关事项特别提醒如下:

1.购房前查看项目监管账号信息。 收起< 展开>

渠道一:查看销售现场公示的预售许可证左下角监管账户信息。

渠道二:网上搜索进入南京网上房地产网站,进入“商品房”模块,搜索要购买的项目名称,进入“销可/备案证公示”模块,点击对应楼栋预售许可证,在许可证左下角查看监管账户信息。

2.购房时将购房资金存入监管账户。 收起< 展开>

知晓监管账户信息后,在缴纳购房款时,可通过POS机刷卡或转账将购房款存入监管账户。

注意:为跟踪记录资金入账情况,我市在监管账户内,为每一户预售商品房设置了唯一的子账户编码。

3.购房后查看资金入账情况。 收起< 展开>

在缴纳购房资金后,可通过微信公众号“南京房产微政务”进入“房帮宁”,通过实名制认证登录后,在首页点击“查看更多”,在“买房放心”板块点击“合同查询”,可查看您也认购签约的预售商品房信息以及资金入账情况。

注意:购房款不缴存至监管账户,房屋将无法办理网签备案,请不要听信不良开发商花言巧语,配合开发商将监管资金存入其他账户,影响资金安全。

4. 办理按揭贷款要核对下款账号。

我市要求发放按揭贷款的银行要将按揭贷款下放至对应监管账户中,因此购房人在办理按揭贷款手续时,请注意核对按揭合同下款账号,务必将监管账号作为下款账户。

相关文件

《江苏省城市房地产交易管理条例》 收起< 展开> 查看更多 >

江苏省城市房地产交易管理条例

第二章 房地产转让

第九条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称其他合法方式主要是指:

(一)房地产交换;

(二)以房地产抵债;

(三)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;

(四)企业被收购、兼并或者合并,房地产权属发生转移的。

第十条 转让房地产,除法律另有规定外,应当按照下列程序进行:

(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;

(二)房地产转让当事人在转让合同签订后,持房地产权证书或者房屋所有权证书、国有土地使用权证书和契税完税凭证、当事人合法证明、转让合同,向房产管理部门提出房屋权属转移登记申请;

(三)房产管理部门审查当事人提交的有关材料,对符合前项规定的,予以受理;不予受理或者需要补充材料的,应当在收到申请之日起三个工作日内告知当事人,并说明理由;

(四)房产管理部门应当在受理房地产转让当事人房屋权属转移登记申请后十个工作日内,核准登记并颁发房屋所有权证书;

(五)房地产受让人向土地管理部门申请土地使用权变更登记,土地管理部门应当在收件后十个工作日内核准登记并颁发土地使用权证书。

法律、行政法规禁止转让的房地产,不得转让。

第十一条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让,配套使用的房屋附属设施、设备及共用部位不得单独分割转让。

第十二条 现售商品房的,应当符合下列条件:

(一)房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)已交付全部土地使用权出让金,取得国有土地使用权证书;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告;

(六)拆迁安置方案已经落实;

(七)供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件;

(八)物业管理方案已经落实。

房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产管理部门备案。

第十三条 预售商品房的,应当符合下列条件:

(一)房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)已交付全部土地使用权出让金,取得国有土地使用权证书;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

房地产开发企业进行商品房预售,应当持前款第(一)项至第(四)项规定的证明文件、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案,向房产管理部门申请办理商品房预售登记。房产管理部门应当自收到商品房预售申请之日起十日内,作出同意或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证;不同意预售的,应当说明理由。

未取得商品房预售许可证的,不得预售商品房。

房产管理部门应当定期公布商品房预售许可证发放信息,并免费提供查询服务。

第十四条 商品房预售人与预购人应当依法签订商品房预售合同。

商品房预售人应当在预售合同签订后三十日内,持预售合同向房地产所在地的市、县(市)房产管理部门和土地管理部门登记备案,受理部门应当在一个工作日内予以登记。

第十五条 商品房销售可以按建筑面积计价,也可以按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价。房地产开发企业销售商品房,应当向购房人明示计价方式和计价依据。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当分别注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

房地产开发企业销售商品房,应当向购房人明示分摊面积的范围。

按照房产测量规范不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备,属于全体购房人共有。

第十六条 房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料,内容应当真实、合法。对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项,购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的,视为要约。

商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的批准文号。

第十七条 商品房预售,实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式,由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的,应当适用下列规定:

(一)实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的,预购人有权退房;预购人退房的,预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人,同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息;

(二)实际交付面积大于预售合同约定面积,大于部分不超过百分之一的,由预购人按照合同约定的价格补交房价款;大于部分超过百分之一的,产权归预购人所有,预购人并可以不支付该部分的房价款;

(三)实际交付面积小于预售合同约定面积,小于部分不超过百分之三的,预售人应当退还预购人多付的房价款,并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息;小于部分超过百分之三的,预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。

当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准,但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的,预购人有权退房。预购人退房的,适用前款第(一)项规定。预购人不退房的,大于或者小于部分不超过百分之三的,按照预售合同约定的价格多退少补;大于部分超过百分之三的,产权归预购人所有,并可以不支付该部分的房价款,小于部分超过百分之三的,预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。

实际交付面积是指由有资质的房产测绘机构测绘,经房产管理部门审核的房屋建筑面积。

第十八条 房地产开发企业向购房人交付商品房时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并按照国家规定承担保修责任。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理国有土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第十九条 房地产权属证书上载明的面积应当与实际交付的面积相一致。

第三章 房地产抵押

第二十条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产,以不转移占有的方式向抵押权人提供担保的行为。

合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房,可以设定抵押权。

以在建工程、预购的商品房设定抵押权,所担保的债权仅限于建造该工程、购买该商品房的贷款。但已以自有资金付清该工程全部建造款、该商品房全部购房款的不在此限。

第二十一条 下列房地产不得抵押:

(一)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(二)权属不明或者有争议的;

(三)被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物;

(四)依法被查封的;

(五)县级以上人民政府依法收回土地使用权的;

(六)共同共有房地产未经其他共有人书面同意的;

(七)已依法公告列入拆迁范围的;

(八)法律、法规规定不得抵押的其他房地产。

第二十二条 房地产抵押,应当按照下列程序办理:

(一)房地产抵押人和抵押权人签订书面抵押合同;

(二)当事人在合同签订后,持房地产权证书或者房屋所有权证书、土地使用权证书(以预购的商品房设定抵押或者以在建工程设定抵押的,提供已生效的预售合同以及其他有权设定抵押权的文件与证明材料等)、当事人的合法证明、主合同和抵押合同、抵押房地产价格的证明资料,向房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门申请抵押物登记;

(三)房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门应当在受理房地产抵押物登记申请之日起五个工作日内,对符合规定的,核准抵押物登记并颁发房屋他项权证书或者抵押物登记证明;对不符合规定的,不予核准登记,并书面通知申请人,说明理由。

房地产抵押合同,自抵押物登记之日起生效。

第二十三条 以在建工程设定抵押的,其担保的债务以该房地产项目已完工部分的价值为限,但应扣除依法已预售部分和已设定抵押部分的价值。

已设定抵押的在建工程依法预售时,预售人应当将抵押事实告知预购人。在交付该房屋时,预售人负有保证第三人不得向预购人就该房屋及其占用范围内的土地使用权主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。

在建工程在债务履行期限内竣工的,在办理权属登记时,登记机关应当将在建工程抵押物登记转为房地产抵押物登记,并告知当事人。

第二十四条 以预购的商品房设定抵押的,应当符合下列规定:

(一)抵押人持有的商品房预售合同由抵押权人收存;

(二)商品房预售合同双方不得擅自转让、变更、解除、终止合同;

(三)房屋在抵押期间竣工交付的,预购人在办理权属登记时,登记机关应当同时办理抵押物登记手续。

第二十五条 抵押已出租的房屋时,抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人,同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后,原租赁合同继续有效。

抵押人将已抵押的房地产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

第二十六条 房地产抵押需要价格评估的,由有资质的房地产价格评估机构进行价格评估。

第二十七条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止的,抵押人和抵押权人应当在变更或者终止之日起十五日内到原登记机关办理变更或者注销登记。

《商品房销售管理办法》 点击查看 >

《城市商品房预售管理办法》 点击查看 >

《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》 点击下载 >

关于印发《南京市商品房销售现场公示标准》的通知 点击查看>

合同范本

商品房认购协议(预售) 点击下载 >

商品房认购协议(现售) 点击下载 >

商品房买卖合同(预售) 点击下载 >

商品房买卖合同(现售) 点击下载 >

关于印发《南京市住宅区前期物业服务合同示范文本》的通知 点击查看 >

方法一、商品房预售许可、现售备案公示
全市最新、最全销售商品房公示
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方法二、使用手机扫一扫,点击商品房地图找房
确定资格核验
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2、开具人才购房资格的申请者需要先了解人才安居政策,您可以通过“我的南京”APP
搜索“人才安居”或者登录“南京市人才安居信息服务平台”查看相关政策内容。
如符合人才安居条件,即可开始申请人才购房资格:
办理渠道1:关注“南京房产微政务”——进入“房帮宁”平台——核验单——选择“人才购房资格核验单”
办理渠道2:下载并注册登录“我的南京”APP——搜索“人才安居”——选择“人才购房服务”
详细咨询:南京市人才安居办:025-84221348
移动端报名
摇号查询
关注“南京房产微政务”——进入“房帮宁”平台——宁小通
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方法一、通过公证处官网查询结
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方法二、通过手机端查询结果,选择摇号查询
认购步骤说明
第一步:签署《商品房认购协议》
第二部:缴纳房屋定金
特别提示:购买预售商品房时,按《商品房认购协议》的约定支付定金,并将定金存入公示的商品房预售款监管账号内。对开发企业提供的其他银行账号可拒绝支付,以确保预售资金的安全。
签 约
《商品房买卖合同》签署可分为纸质方式或电子签章方式,
其中纸质《商品房买卖合同》由开发企业通过商品房网签系统打出且含有合同号的水印和二维码
备案事项
备案说明
备案事项

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商品房预售合同备案的变更 查看详情 >

商品房预售合同备案的解除 查看详情 >

商品房现售合同备案: 商品房现售合同备案与办理不动产权证同步办理,无需另外提交备案材料。

备案说明
1.
问:什么是房屋网签备案?
答:房屋网签备案是“房屋交易合同网上签约备案”的简称。房屋交易合同网上签约备案是指房屋买卖、抵押、租赁的交易当事人通过政府建立房屋交易网签备案系统,在线签订房屋交易合同并完成备案的活动。
2.
问:房屋交易合同网签备案有什么效果?
答:经网签备案的房屋买卖合同,可以作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务、不动产登记等的依据。
3.
问:房屋交易合同网签备案的条件是什么?
答:1.办理房屋网签备案的房屋交易当事人,应具备相应的交易主体资格。以下情形不得进行房屋网签备案:买受人属于失信被执行人的;买受人和出卖人不具备购房、售房条件的。
2.办理房屋网签备案的房屋,应具备相应的交易条件。以下情形不得进行房屋网签备案:新建商品房未取得预售许可或者现售备案的;存在查封等限制交易情形的;政策性住房未满足上市交易条件的;按政策限制转让的;租赁房屋存在禁止出租情形的;属于禁止抵押范围的。
4.
问:如何查询房屋交易合同网签备案信息?
答:交易当事人可通过“我的南京”手机APP扫描房屋买卖合同上的赋码即可查询合同备案状态,也可通过“房帮宁”微信小程序查看合同备案状态。
房屋交付
特别提示:1.具备《商品房买卖合同》约定的交付条件后,与开发企业办理房屋交付手续,领取办理不动产登记的相关资料。
特别提示:2.《江苏省物业管理条例》第七十五条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时,将
特别提示:首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业,由建设单位先行交存住宅专项维修资金。
办理不动产权证

相关材料:

1、不动产登记申请表(双方)。

2、申请人、代理人身份证明。

3、委托代理人办理的,还应提交授权委托书:(1)单位提交授权委托书(单位);(2)个人提交授权委托书(个人)。

4、婚姻状况证明:户口簿,或者结婚证,或者离婚证,或者生效法律文书,或者有权部门出具的婚姻状况证明等(婚姻状况证明与身份证明的证件类型不一致的,还需提交同人证明)。

5、家庭成员信息证明:户口簿,或者出生医学证明等。

6、不动产权属证书(提交以下之一):(1)不动产转移登记联系单;(2)不动产权证书;(3)国有土地使用证和房屋所有权证。

7、商品房预售合同(经备案的合同正本),或者商品房现售合同(正本),或者预告登记不动产登记证明。

8、购房全款发票。

9、有按揭的提交:(1)主债权合同;(2)抵押合同;(3)抵押权登记申请表;(4)银行授权委托书。

10、个人涉及房屋套次认定的,提交另外购买的预购商品房的购房合同,或者商品房现房、存量房的不动产权属证书等。

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